Что будет с ценами на новостройки в 2026–2027 годах

Текущая картина: цены практически топчутся на месте

По данным аналитиков Сбербанка, темп роста цен на новостройки в мае 2026 года снизился до 0,3% в месяц — притом что на вторичное жильё динамика оказалась заметно активнее, около 1% за тот же период. Это разворот привычной картины: на протяжении последних лет именно первичный рынок традиционно рос быстрее вторичного за счёт субсидированной ипотеки, а сейчас темпы сравнялись, а местами и поменялись местами.

Эксперты объясняют эту динамику завершением фазы разогрева рынка, которая наблюдалась в конце 2025 года — тогда ажиотажный спрос перед изменением условий семейной ипотеки временно подстегнул цены, но эффект оказался краткосрочным. По оценке аналитического центра IRN.RU на август 2026 года, рынок находится в состоянии неустойчивого равновесия: с одной стороны, недоступность массовой ипотеки уже больше года давит на цены вниз, с другой — высокая инфляция и нехватка ликвидного предложения продолжают их поддерживать снизу.

Прогноз ДОМ.РФ на 2025–2026 годы предполагает, что рост цен на новостройки и вторичное жильё в целом останется на уровне инфляции — примерно 4% в год. Это заметно скромнее темпов роста прошлых лет и означает, что реальная, то есть с поправкой на инфляцию, стоимость квадратного метра практически не меняется — покупатель, откладывающий деньги на квартиру, не теряет и не выигрывает от простого течения времени в этом сценарии.

Ключевая ставка вышла на первый план вместо самой цены

Аналитики IRN.RU отмечают принципиальный сдвиг в логике прогнозирования рынка: если раньше главным вопросом было, будут ли квартиры дорожать или дешеветь, то теперь на первый план вышла ключевая ставка ЦБ — именно от неё напрямую зависит доступность ипотеки и привлекательность альтернативных вложений, прежде всего банковских депозитов. Пока ставка остаётся высокой, деньги на депозитах конкурируют с недвижимостью за сбережения населения, и это структурно сдерживает спрос на покупку жилья независимо от абсолютного уровня цен на квадратный метр.

Логика простая: чем дольше сохраняется период высоких ставок, тем выше вероятность нисходящего тренда цен на жильё — покупательская способность населения с точки зрения доступности ипотечного кредита остаётся ограниченной, а альтернативные способы вложения свободных средств выглядят конкурентоспособнее. Именно поэтому эксперты IRN.RU считают 2026 год во многом похожим на 2025-й — принципиального перелома тренда до заметного и устойчивого снижения ключевой ставки ожидать не стоит.

Что давит на цены вниз: рекордный объём непроданного жилья

По данным, озвученным на Финансовом конгрессе Банка России директором департамента «Домклик» Сбербанка Алексеем Лейпи, объём нераспроданного жилья в новостройках России к июлю 2026 года достиг 83,1 млн квадратных метров. При этом в стране одновременно возводится около 120 млн квадратных метров жилья — это рекордный показатель за всю историю наблюдений, несмотря на ожидания снижения темпов строительства.

По оценке Минстроя, к концу 2026 года доля непроданного жилья во вводимых домах в среднем по России может вырасти с текущих 28% до 35–40%. При этом продажи ещё не открыты по 24% строящегося жилья — это порядка 29,1 млн квадратных метров, где застройщики пока не вышли на рынок с активными предложениями. Распроданность объектов с плановым сроком ввода именно в 2026 году составляет 52% — министерство считает такой уровень реализации достаточным, чтобы не создавать системных рисков для завершения строительства проектов.

Ситуация неравномерна по регионам: заметная доля нераспроданных квартир сохраняется в Краснодарском и Красноярском краях, а также в Воронежской области — по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства, это связано с уже высокой базовой обеспеченностью жильём населения этих регионов (в Воронежской области показатель уже превышает целевой уровень), стагнацией или сокращением численности населения и снижением интереса иногородних инвесторов, ранее активно скупавших жильё в этих регионах.

Застройщики замораживают запуск новых проектов

Ответом девелоперов на накопленный навес нераспроданного жилья становится сокращение запуска новых проектов. Показательный пример — группа «Точно», которая приостановила вывод на рынок порядка 700–800 тысяч квадратных метров жилья при общем портфеле проектов с разрешениями на строительство около 2,3 млн квадратных метров, сославшись на отсутствие смысла запускать новые объёмы при уже накопленном объёме непроданных квартир.

В целом по отрасли в 2025 году застройщики запустили 41 млн квадратных метров жилья — на 12% меньше, чем годом ранее, по данным Единой информационной системы жилищного строительства. При этом начало 2026 года показало неожиданный контраст: с начала года девелоперы запустили рекордные для этого периода почти 6,6 млн квадратных метров стройки — но аналитики объясняют это эффектом низкой базы: начало 2025 года было временем сильного замедления рынка на фоне адаптации к новым условиям, и сравнение с этим слабым периодом искажает картину.

Руководитель аналитического центра «Движение.ру» напрямую связывает рост доли непроданного жилья с масштабным наращиванием строительства в 2023–2024 годах, когда был достигнут пик запусков новых проектов, — спрос физически не успевает за темпами ввода жилья, и процент распроданности закономерно снижается по мере накопления объёма предложения на рынке.

Что поддерживает цены сверху: дефицит новых проектов и удорожание строительства

Параллельно с давлением избытка предложения на цены действует встречный фактор — рост себестоимости строительства. Зарплаты строителей и стоимость стройматериалов продолжают расти темпами, зачастую опережающими рост цен на готовое жильё, что сжимает маржинальность девелоперских проектов и создаёт стимул для застройщиков либо повышать цены, либо сокращать объёмы нового строительства вместо продолжения работы в убыток.

Показательный индикатор изменившейся структуры рынка — практически исчезнувший ценовой разрыв между новостройками и «свежим» вторичным жильём возрастом до десяти лет. Современная вторичная недвижимость дорожает более высокими темпами — до 14–15% в год — за счёт уже готовой инфраструктуры района и отсутствия рисков долгостроя, которые традиционно ассоциируются со стройкой. Это меняет логику выбора для покупателя: разница в цене, которая раньше была весомым аргументом в пользу новостройки, для относительно свежих вторичных объектов практически перестала существовать.

Прогноз на 2027–2028 годы: возможен дефицит и скачок цен

По прогнозу аналитического ресурса «ТотДом», рынок недвижимости на горизонте до 2030 года пройдёт через несколько фаз: замедление роста в 2026 году, за которым может последовать реальный дефицит предложения и скачок цен на 12–14% в 2027–2028 годах, а затем — стабилизация рынка на новом уровне. Логика этого сценария строится на том, что резкое сокращение запуска новых проектов в 2025–2026 годах, о котором говорилось выше, приведёт к нехватке готового жилья через два-три года — именно тот срок, который требуется на полный цикл строительства дома от старта продаж до сдачи.

Строительная отрасль в целом готовится к трансформации бизнес-стратегий: часть девелоперов сокращает объёмы вывода новых проектов, особенно в сегменте массового жилья, другие переориентируются на индивидуальное жилищное строительство или коммерческую недвижимость, третьи фокусируются на регионах с действующими мерами господдержки или накопленным отложенным спросом. Для покупателя это означает, что универсального прогноза «по России в целом» на 2027 год не существует — динамика цен будет заметно различаться между регионами с избытком предложения, такими как Краснодарский край, и регионами с формирующимся дефицитом, где застройщики уже сейчас сдерживают запуск новых проектов.