Совместная и долевая собственность на квартиру: какую форму выбрать

Что такое совместная и долевая собственность

Совместная собственность — режим, при котором квартира принадлежит нескольким людям без выделения конкретных долей каждого. По умолчанию именно этот режим действует для супругов: согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое в браке, признаётся совместной собственностью обоих супругов независимо от того, на чьё имя оформлен договор и кто фактически вносил деньги на покупку — если, конечно, брачным договором не установлено иное.

Практическое следствие такого режима: оба супруга обладают равными правами на всю квартиру целиком, а не на отдельную её часть. Продать, подарить или заложить квартиру в этом случае можно только с согласия обоих супругов — распорядиться своей «долей» в одностороннем порядке не получится, поскольку формально доли как таковой не существует до момента её выделения.

Совместная собственность доступна законом только для супругов, состоящих в официальном браке. Для любых других сособственников — не состоящих в браке партнёров, родственников, друзей или деловых партнёров, совместно инвестирующих в недвижимость, — законодательство не предусматривает режима совместной собственности: для них по умолчанию действует режим долевой собственности с определением конкретных долей каждого участника сделки.

Долевая собственность: доля каждого закреплена документально

Долевая собственность — режим, при котором в правоустанавливающих документах прямо указана доля каждого собственника: например, 1/2 квартиры одному человеку и 1/2 — другому, либо иные пропорции по договорённости сторон. Такой режим может применяться как к супругам, если они сознательно выбирают его вместо совместной собственности, так и к любым другим сособственникам без ограничений по составу участников сделки.

Ключевое практическое отличие от совместной собственности — каждый дольщик вправе распоряжаться своей долей самостоятельно: продать, подарить или заложить именно её, без необходимости получать согласие остальных сособственников на саму сделку по своей доле. Это делает долевую собственность более предсказуемым и юридически прозрачным вариантом там, где стороны заранее хотят зафиксировать точный размер вклада каждого — например, при покупке квартиры супругами в неравных пропорциях либо совместно с родителями, которые вносят часть суммы, не являясь при этом супругами покупателя.

Супруги, желающие оформить квартиру именно в долевую, а не в совместную собственность, могут сделать это через брачный договор или через прямое указание долей непосредственно в договоре купли-продажи или долевого участия — если оба супруга выступают стороной сделки. Это не требует развода или сложных юридических процедур, но должно быть явно зафиксировано документально, поскольку без специальной оговорки закон автоматически применяет к имуществу супругов режим совместной собственности.

Как форма собственности влияет на налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья с 2014 года «привязан» не к объекту недвижимости, а к конкретному человеку — каждый собственник вправе получить вычет в пределах 2 млн рублей от стоимости своей доли, что при ставке НДФЛ 13% даёт максимальный возврат 260 тысяч рублей на человека. Это правило действует независимо от того, оформлена квартира в совместную или долевую собственность, — принципиальное значение имеет лишь то, что каждый из супругов официально указан как собственник или как лицо, имеющее право на распределение вычета.

При совместной собственности супруги подают в налоговую специальное заявление о распределении вычета между собой — по умолчанию это 50/50, но пропорцию можно изменить вплоть до полного получения вычета одним из супругов, если другой, например, не имеет официального налогооблагаемого дохода и не может им воспользоваться. Такая гибкость — практическое преимущество совместной собственности: пара может гибко перераспределить право на вычет в зависимости от того, у кого выше официальная зарплата и, соответственно, больше уплаченного НДФЛ, из которого производится возврат.

При долевой собственности вычет привязан напрямую к зафиксированной доле каждого: если у супруга доля составляет 1/3 квартиры стоимостью 9 млн рублей, вычет будет рассчитываться от суммы, соответствующей его доле — 3 млн рублей, но не более законодательного лимита в 2 млн рублей на человека. Перераспределить вычет между дольщиками в этом случае так же гибко, как при совместной собственности, уже не получится — пропорция вычета жёстко привязана к зафиксированной доле в правоустанавливающих документах.

Для семьи с высокой стоимостью квартиры совместная собственность иногда оказывается выгоднее именно с точки зрения максимизации совокупного вычета: если квартира стоит 4 млн рублей и более, оба супруга при совместной собственности могут получить вычет по полному лимиту в 2 млн рублей каждый — суммарно 520 тысяч рублей возврата на семью, — тогда как при неравных долевых пропорциях часть потенциального вычета может остаться неиспользованной, если доля одного из супругов формально меньше суммы, необходимой для полного использования лимита.

Продажа, ипотека и материнский капитал: практические различия

Одно из самых заметных практических различий между режимами проявляется при продаже. Продать долю в квартире постороннему покупателю можно только после соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников — это требование статьи 250 Гражданского кодекса РФ. Продавец обязан письменно уведомить остальных дольщиков о своём намерении продать долю с указанием цены и других условий сделки, и только если они в течение месяца отказываются от покупки или не отвечают на уведомление, долю можно продать любому третьему лицу на тех же условиях.

С 2016 года любые сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению — простой письменной формы договора, как при продаже квартиры целиком одним собственником, здесь недостаточно. Исключение сделано лишь для случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли одновременно по единому договору — в этом случае нотариальное удостоверение не требуется, поскольку сделка фактически представляет собой продажу всего объекта целиком.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, устроена проще: поскольку доли формально не выделены, продать квартиру можно единым договором с согласия обоих супругов, без необходимости отдельно уведомлять кого-либо о преимущественном праве покупки — этой процедуры при совместной собственности просто не существует, поскольку нет выделенных долей, которые можно было бы продавать по отдельности.

Материнский капитал обязывает к долевой собственности

Отдельный практический случай, где выбор формы собственности не остаётся на усмотрение семьи, — использование материнского капитала при покупке квартиры. Закон прямо обязывает выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей, если часть стоимости жилья оплачена средствами материнского капитала. Это значит, что квартира, купленная с использованием маткапитала, не может оставаться в режиме совместной собственности только супругов — доли детей должны быть зафиксированы документально, а значит, весь объект переходит в режим долевой собственности с участием как минимум четырёх сособственников в типичной семье с двумя детьми.

Если покупка сопровождается ипотекой, обязательство выделить доли детям обычно исполняется уже после полного погашения кредита и снятия обременения с квартиры — закон даёт на это шесть месяцев с момента снятия залога. До этого момента квартира может числиться в совместной собственности супругов-заёмщиков, но обязательство переоформить её в долевую с участием детей сохраняется и подлежит обязательному исполнению.

При ипотеке, оформленной супругами как созаёмщиками без использования материнского капитала, банк, как правило, не требует конкретной формы собственности — супруги вправе сами выбрать совместную или долевую собственность при регистрации права, и это решение не влияет на условия самого ипотечного договора или на распределение ответственности по кредиту между супругами как солидарными заёмщиками.

Что происходит при разводе и наследовании

При разводе имущество, находящееся в совместной собственности супругов, по умолчанию делится поровну — по 50% каждому, если иное не установлено брачным договором или судебным решением с учётом интересов несовершеннолетних детей. Поскольку доли изначально не были зафиксированы, именно на этапе развода супругам зачастую впервые приходится определять конкретные пропорции — и делается это либо по обоюдному соглашению, либо через суд, если договориться не удаётся.

При долевой собственности этот вопрос при разводе решается значительно проще: пропорции уже зафиксированы в правоустанавливающих документах задолго до развода, и делить фактически нечего — каждый экс-супруг просто сохраняет ту долю, которая была закреплена за ним изначально. Это одна из причин, по которой некоторые пары сознательно выбирают долевую собственность на старте — как способ заранее избежать имущественных споров в случае развода, зафиксировав справедливые, по их мнению, пропорции сразу.

Наследование также устроено по-разному в зависимости от формы собственности. При совместной собственности после смерти одного из супругов сначала требуется выделить его долю — по общему правилу это половина от общего имущества, если не доказано иное, — и только эта выделенная доля включается в наследственную массу и делится между наследниками по закону или по завещанию. При долевой собственности процедура прозрачнее: наследуется именно та доля, которая была прямо закреплена за умершим в документах, без необходимости отдельно определять её размер на этапе открытия наследства — что заметно упрощает и ускоряет работу нотариуса при оформлении наследственных прав.