Студия, евродвойка или классическая однушка: как изменился спрос на планировки

Как изменилась структура спроса в 2026 году

Ещё несколько лет назад студии и небольшие однокомнатные квартиры были главным драйвером продаж на рынке новостроек — низкий порог входа делал их доступными даже при скромном бюджете. В 2026 году этот тренд заметно развернулся. По данным аналитиков ЦИАН, доля квартир-студий в структуре предложения на первичном рынке 30 крупных городов России за январь–июль 2026 года составила 15% — на 2 процентных пункта меньше, чем годом ранее. В городах-миллионниках и Тюмени доля студий в экспозиции снизилась до 10,6% в июне 2026 года, а количество студий в стройке сократилось на 16,5% год к году.

Ещё более наглядная картина складывается по Москве: в первом полугодии 2026 года продажи студий рухнули на 56,2% год к году — с 4,5 тысяч лотов до 2 тысяч. При этом доля двухкомнатных квартир в структуре продаж выросла на 2 процентных пункта, до 35%, хотя в абсолютных цифрах продажи такого жилья тоже снизились — сказался общий спад рынка на фоне высоких ставок. Доля трёхкомнатных квартир держится на уровне 18,1% от всех сделок.

Причины смещения спроса аналитики связывают сразу с несколькими факторами: ростом общей обеспеченности жильём у населения, постепенным увеличением доходов и развитием ипотечных программ, которые делают доступнее не только минимальный формат жилья, но и квартиры большей площади. Покупатель, ещё недавно ограниченный бюджетом до размера студии, сегодня чаще может претендовать на квартиру с отдельной спальней — особенно если пользуется семейной или другой льготной ипотечной программой.

Ипотека растёт быстрее всего именно в падающем сегменте студий

Парадоксальная деталь 2026 года: несмотря на резкое падение количества сделок со студиями, доля ипотечных покупок в этом сегменте выросла сильнее всего среди всех типов планировок. В Москве в первом полугодии 2026 года в ипотеку было куплено 66,5% студий против 51,9% годом ранее — рост на 14,6 процентного пункта, максимальный показатель среди всех форматов жилья. Для сравнения, среди трёхкомнатных квартир доля ипотечных сделок составляет менее половины, а среди четырёхкомнатных — лишь около четверти.

Это означает, что структура покупателей студий меняется: если раньше студию нередко покупали за наличные — как первое самостоятельное жильё или для сдачи в аренду, — то сейчас всё больше сделок в этом сегменте проходит через ипотечный кредит, а сама студия остаётся выбором тех, кто максимально ограничен по бюджету даже при использовании заёмных средств. Общий объём сделок в этом сегменте при этом падает, потому что часть покупателей, которые раньше выбрали бы студию, теперь при появлении доступа к льготной ипотеке предпочитают доплатить и взять квартиру с отдельной комнатой.

По данным на январь 2026 года, доля однушек и студий в структуре спроса по льготным ипотечным программам составляла 57,8%, а двухкомнатных — 32,4%. К маю пропорция между этими сегментами заметно сблизилась — разрыв, который ещё в начале года выглядел двукратным, сократился, что подтверждает общий тренд на смещение выбора покупателей в сторону более просторного жилья при появлении финансовой возможности.

Евродвойка — новый средний класс планировок

Евродвушка — это квартира, в которой кухня объединена с гостиной в единое пространство, а спальня остаётся отдельной изолированной комнатой. Евротрёшка устроена по тому же принципу: просторная кухня-гостиная плюс две отдельные спальни. Формат появился в России около 15–20 лет назад как ответ на нехватку небольших, но функциональных квартир между студией и полноценной классической планировкой — и с тех пор прочно закрепился в линейках большинства крупных застройщиков.

Ключевое практическое преимущество евроформата — цена. Евродвушка и евротрёшка обычно стоят примерно на 20–25% дешевле классических квартир с тем же числом изолированных комнат, поскольку общая площадь квартиры меньше за счёт объединения кухни и гостиной в одно помещение. При этом функциональность для покупателя не теряется: у семьи с ребёнком остаётся полноценная отдельная спальня, а просторная кухня-гостиная превращается в основное общее пространство для жизни и приёма гостей.

Многие застройщики дополнительно оснащают евроформатные квартиры кладовыми или гардеробными комнатами, компенсируя таким образом отсутствие традиционного разделения на кухню и гостиную как отдельные помещения. Это делает планировку удобной не только по цене, но и по фактическому использованию пространства — то, что раньше терялось в узких коридорах и небольших разрозненных комнатах классической планировки, в евроформате перераспределяется в пользу общей жилой площади.

Кому подходит евродвойка, а кому — классическая планировка

Евродвушка — оптимальный выбор для пар без детей, студентов или инвесторов, ориентированных на сдачу в аренду: она предлагает комфорт полноценной двухкомнатной квартиры с отдельной спальней по цене, близкой к просторной однокомнатной. Для одного или двух человек без детей отсутствие отдельной кухни как правило не создаёт неудобств, а совокупная стоимость владения оказывается ниже, чем у классической двушки сопоставимой функциональности.

Евротрёшка, в свою очередь, часто называется «золотым стандартом» для семей с одним ребёнком: две изолированные спальни обеспечивают приватность родителям и ребёнку по отдельности, а большая гостиная становится общим пространством для отдыха и совместного времяпрепровождения. Но для семей с детьми разного пола или возраста, которым нужна отдельная закрытая кухня — например, из соображений безопасности с маленькими детьми или по бытовым привычкам, — классическая планировка с раздельными комнатами всё ещё остаётся более подходящим и предсказуемым вариантом.

Что происходит с классической однокомнатной квартирой

Классическая однушка на этом фоне сохраняет статус самого стабильного и предсказуемого формата на рынке ипотечных сделок — по данным «Домклик», она остаётся самым популярным выбором среди заёмщиков, оформляющих ипотеку, хотя её доля также постепенно снижается на фоне роста интереса к более просторному жилью. Пик продаж однокомнатных квартир пришёлся на декабрь 2025 — январь 2026 года, когда спрос дополнительно подстегнули изменения в условиях семейной ипотеки перед их ужесточением.

В целом по России, по совместному исследованию консалтинговой компании Macon и девелопера «Талан», студии и однокомнатные квартиры по-прежнему занимают порядка 50–60% объёма строящегося жилья — то есть, несмотря на смещение спроса в сторону более просторных форматов, застройщики пока не спешат кардинально пересматривать структуру предложения. Самая низкая доля студий и однушек зафиксирована в Красноярске (35%), Перми (40%) и Москве (41%) — в этих городах застройщики традиционно строят более разнообразный по комнатности жилой фонд, чем в среднем по стране.

Для покупателя это означает практический вывод: однокомнатная квартира остаётся наиболее ликвидным и универсальным продуктом на вторичном рынке при дальнейшей перепродаже — её выбирает самый широкий круг покупателей независимо от состава семьи, что делает такой формат разумным компромиссом между бюджетом и инвестиционной устойчивостью, даже если сама квартира не самая просторная из доступных вариантов.

Практические выводы для выбора планировки в 2026 году

Смещение спроса в сторону более просторных форматов — не абстрактный тренд, а прямое следствие того, какие ипотечные программы сейчас доступны покупателям и на какую сумму кредита они реально могут рассчитывать. Если раньше ограниченный бюджет автоматически означал выбор студии, то сегодня доступ к льготной ставке нередко позволяет вместо студии приобрести евродвушку с отдельной спальней почти в том же ценовом диапазоне, что делает такой выбор рациональнее с точки зрения долгосрочного комфорта проживания.

При выборе между классической и евроформатной планировкой стоит в первую очередь ориентироваться на состав семьи и горизонт планирования — на сколько лет покупается квартира и предполагается ли рождение детей за это время. Для покупки на короткий срок с последующей продажей или для сдачи в аренду одному-двум арендаторам евроформат часто выгоднее по соотношению цены и функциональности; для долгосрочного проживания растущей семьи классическая планировка с отдельной кухней и несколькими изолированными комнатами остаётся более гибким и предсказуемым решением.