Переуступка прав собственности

Покупая квартиру в новостройке, большинство предпочитают прямую сделку с застройщиком. Иные способы, например, переуступка прав собственности, многим кажутся не очень надежными, непонятными и в чем-то пугающими. В этом материале разбираемся, что такое переуступка прав собственности, выгодно ли покупать квартиру не у застройщика и какие у процедуры есть особенности.

Что такое переуступка прав собственности

Понятие «переуступка прав собственности» применяется, когда речь идет о строящейся квартире, которая пока существует только на бумаге. Заключая договор переуступки, владелец продает другому человеку не саму квартиру, а право требовать ее от застройщика, когда дом будет введен в эксплуатацию. Проще говоря, в договоре долевого участия один дольщик меняется на другого. Таким образом, все права, прописанные в ДДУ, переходят к новому человеку, а предыдущий владелец взамен получает деньги.

Ответ на вопрос, зачем вообще нужна переуступка прав собственности, если можно купить квартиру напрямую у застройщика, довольно прост: нередко в продаже у застройщика заканчиваются те варианты, которые вам понравились, и тогда купить их можно только «из вторых рук». Продавать переуступку, кстати, может не только физическое лицо, но и юридическое. Например, есть отдельные компании, которые зарабатывают как раз на том, что скупают квартиры на ранней стадии строительства по более низкой цене, а затем «переуступают» их подороже, когда растет стадия готовности. Либо бывают ситуации, когда застройщик расплачивается с подрядчиком квартирами, тогда ему нужно реализовать их, чтобы перевести в деньги.

Обычно стоимость квартиры, приобретенной с помощью переуступки прав собственности, выше, чем при обычной сделке. Это происходит как раз из-за растущей стадии готовности дома. Однако бывают и обратные ситуации, когда компания-перекупщик вынуждена конкурировать с застройщиком и снижать цену.

Переуступка прав собственности в новостройках

Тому, кто собрался продать квартиру через переуступку прав собственности, нужно получить согласие от застройщика. При этом в некоторых случаях девелопер может потребовать комиссию – в зависимости от того, прописан ли этот пункт в договоре долевого участия. Размер может быть разный – либо фиксированный, либо в виде процентной ставки (до 4%). Кроме того, в ДДУ может быть написано, что вы вовсе не имеете право совершать с квартирой процедуру переуступки. Таким образом застройщики ограждают себя от компаний-спекулянтов. Если же все в порядке и переуступка возможна, требуется просто уведомить застройщика о совершенной сделке.

Еще несколько важных моментов:

1. Переуступка прав собственности на квартиру возможна только после того, как зарегистрирован договор с застройщиком, и не позже того, как совершен акт приемки-передачи.  

2. Договор должен быть полностью оплачен. Если квартира куплена в рассрочку или ипотеку, то требуется дополнительное согласие застройщика. При этом все обязательства по погашению долга переходят новому дольщику. Это прописывается в договоре переуступки.

Для регистрации переуступки прав требования нужно собрать пакет документов, который включает зарегистрированный в Росреестре ДДУ, платежные документы, квитанцию об оплате госпошлины, паспорта обоих участников сделки, согласие супруга продавца на совершение сделки, разрешение застройщика на переуступку прав, а также справку об отсутствии долга перед застройщиком (либо обязательно оплачивать остаток суммы). Собранный пакет нужно передать в Росреестр или МФЦ для регистрации.  

Переуступка квартиры и налог

Важно, что переуступка прав требования на квартиру подразумевает, что продавцу придется заплатить налог. Для покупателя налога нет. Почему так? Считается, что при совершении сделки продавец получает прибыль. Для резидентов России сумма налога – от 13%, для нерезидентов – от 30%.

Например, дольщик купил квартиру за 4 млн рублей, а затем решил переуступить права требования за 5 млн рублей. Его прибыль в таком случае составила 1 млн рублей, с которого он и должен оплатить налог.  

Что нужно знать, покупая переуступку

Главная опасность для тех, кто решил, что переуступка прав собственности подходит для приобретения квартиры, заключается в денежных вопросах. Следует очень внимательно проверять все обязательства первого собственника перед застройщиком – нет ли у него задолженностей по ипотеке или штрафов из-за несвоевременной выплаты рассрочки. Поэтому нельзя опираться только на те платежные документы, которые предоставил дольщик – нужно обязательно запросить информацию у самого застройщика. Подписывая договор, нужно оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе.

Кроме того, нужно изучить всю доступную информацию о самом застройщике: насколько он финансово стабилен, какая у него репутация, бывали ли раньше задержки с вводом домов в эксплуатацию. Поскольку покупается квартира, которую нельзя посмотреть (она еще не построена), лучше поискать в интернете отзывы тех, кто уже покупал жилье у этого застройщика. Так вы сможете понять, какие он допускает недостатки (может быть, он грешит тем, что сдает квартиры большей или меньшей площади, чем было обещано).  

Еще один «подводный» камень касается стоимости квартиры. В случае каких-либо судебных споров с застройщиком (например, если он нарушил срок ввода в эксплуатацию), все пени и штрафы будут рассчитываться по той сумме, которую оплатил первый покупатель, а не той, которую оплатили вы. Как правило, она ниже, чем внесенная вами, а значит, и пени со штрафами будут ниже.

В целом же процедура «переуступка прав требования» довольно прозрачна в юридическом плане. И если отнестись к ней внимательно, проблем быть не должно.