Плюсы и минусы апартаментов

Одной из альтернатив полноценной квартире на рынке недвижимости нередко становятся апартаменты. Хотя на бумаге это нежилые помещения, в реальности они (чаще всего) практически ничем не отличаются от жилых. Такой формат востребован и среди застройщиков, и среди покупателей. 

В последние месяцы ведутся разговоры о том, чтобы все-таки легализовать те апартаменты, которые используются как квартиры, и сделать их жилыми. Однако пока этот процесс не завершен. В материале расскажем подробнее об этом формате жилья, какие есть плюсы и минусы апартаментов, классификация и подводные камни. 

Какие апартаменты встречаются на рынке?

Обычно выделяют четыре типа апартаментов:

• апарт-отели;
• доходные дома;
• кондоминиум;
• многофункциональные комплексы.

Первые больше всего похожи на стандартные гостиницы. В них есть номера и обслуживание, как в отелях: чаще всего имеется зона ресепшен, где можно заказать уборку, стирку, доставку обеда и другие услуги. 

В доходных домах помещения купить нельзя, их сдают в долгосрочную аренду. Гостиничный сервис может присутствовать, но это зависит от застройщика. 

Кондоминиум распространен в Америке. Такие апартаменты можно приобрести в собственность и сдавать. 

Наконец, самые популярные в России – многофункциональные комплексы. Такие здания больше всего похожи на обычные дома со стандартными квартирами. Конечно, имеются свои плюсы и минусы апартаментов каждого типа, но в целом они схожи. 

Различия апартаментов и квартир

Нередко, называя плюсы и минусы апартаментов, говорят как раз об их отличии от квартир. Первое и самое главное – в апартаментах невозможна постоянная прописка. Возможна временная регистрация в апартаментах гостиничного типа, но если они находятся в бизнес-центре, сделать это не получится. Даже если покупатель будет продлевать временную прописку точно в срок, по закону все равно будет считаться, что постоянного места жительства у него нет.

Второе важное отличие касается налогов. Поскольку апартаменты считаются коммерческими помещениями, платить за них приходится больше. Ставка налога на имущество больше, чем у жилых помещений, примерно в пять раз. Для владельцев апартаментов нет никаких субсидий и скидок. Нельзя вернуть налоговый вычет в 13%, как это возможно с квартирами, или оформить ипотеку с использованием материнского капитала. Кроме того, коммунальные платежи тоже придется платить, как за нежилое здание, а соответственно, они будут более высокими.

В апартаментах нужно быть готовым к тому, что не действуют ограничения, распространяемые на жилые дома. Здесь допустим шум после одиннадцати часов, а в соседнем помещении могут открыть детский сад и любой другой бизнес без чьего-либо согласования. При этом технические требования к таким зданиям ниже, чем к жилым, поэтому    шумоизоляция может быть не очень хорошей. Также возможна недостаточная естественная освещенность (инсоляция) и другие проблемы. 

Кроме того, дома с апартаментами отличатся от жилых тем, что застройщик не обязан заботиться об инфраструктуре. Согласовывая проект жилого дома, девелопер обязательно делает расчеты по парковке, местам в близлежащих школах и детских садах, поликлиниках (если их нет – планирует строительство, иначе проект просто не пройдет экспертизу). Застройщики апартаментов в этом плане никак не ограничены. Здесь можно упомянуть еще одно важное отличие: жители апартаментов не имеют права  на социальное обслуживание по месту нахождения. 

Какие есть плюсы и минусы апартаментов?

Теперь подробнее о том, как плюсы и минусы апартаментов перекликаются с их отличиями от квартир.  

Достоинства:

1. Цена. Именно из-за стоимости люди нередко отдают предпочтение апартаментам, нежели квартирам. В среднем они дешевле аналогичных жилых объектов в этой же локации на 15-20%. Однако из-за ведущихся разговоров о том, что нужно легализовать апартаменты, эксперты прогнозируют, что их стоимость может существенно вырасти. Но учитывая, что и у жилых объектов цены продолжают подниматься, возможно, разница все-таки сохранится.

Тем не менее, более низкая стоимость апартаментов по сравнению с похожими объектами (в среднем в полтора раза) отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество. 

2. Расположение. Из-за того, что к строительству апартаментов меньше требований, зачастую их расположение оказывается более выигрышным, чем у жилых домов. 

3. Сервис. Нередко в зданиях с апартаментами есть возможность получить гостиничные услуги по типу уборки и так далее. Это особенно удобно для деловых людей. 

4. Свобода планировок. Апартаменты нередко обустраиваются в бывших промышленных зданиях, помещения там просторные, с высокими потолками, большими окнами. Можно без усилий обустроить себе жилье в стиле «лофт».

5. Многофункциональность. В здании с апартаментами можно приобрести сразу несколько помещений – для жизни и для бизнеса. Например, в одном устроить юридический или маникюрный кабинет, а в другом – проводить свободное от работы время. Таким образом, пространство будет разграничено и не понадобится куда-то ездить, чтобы оказаться на работе. С другой стороны, говоря про плюсы и минусы апартаментов, это можно отнести и к недостаткам: в любой момент рядом может оказаться неудобный сосед.

6. Доходность. Апартаменты нередко покупают, чтобы сдавать в аренду и получать дополнительный доход. В особо продвинутых комплексах этот процесс можно полностью передать в руки сервисной компании. 

Недостатки

Основные минусы апартаментов уже были перечислены выше. Это невозможность постоянной прописки (но если апартаменты покупаются для сдачи в аренду, это не станет проблемой), высокие коммунальные платежи, отсутствие налоговых вычетов и субсидий, невозможность использовать для покупки маткапитал, нехватка инфраструктуры, более простые инженерные условия (плохая шумоизоляция, инсоляция). 

Еще один минус, который сейчас уходит в прошлое, - это то, что для апартаментов не действует 214-ФЗ, защищающий дольщиков. Если у застройщика возникнут проблемы, покупателей не станут включать в реестр обманутых. Однако этот вопрос актуален только для покупателей апартаментов в зданиях, которые начали строить до 1 июля 2019 года. Если разрешение на строительство было получено после этой даты, то действуют уже новые правила – эскроу-счета и проектное финансирование, когда деньги покупателей не привлекаются для строительства, а лежат в банке, поэтому и обманутых дольщиков нет.

Выводы

В целом плюсы и минусы апартаментов достаточно прозрачны, что позволяет покупателю сделать осознанный выбор. Но если процедура легализации все-таки произойдет, перечисленные плюсы и минусы апартаментов точно изменятся, поэтому стоит следить за новостями перед покупкой.