Приемка квартиры: подробная инструкция для дольщиков

Итак, договор ДДУ оформлен, вопрос оплаты решен, дом построен, настает самый интересный этап для дольщика – приемка квартиры. Безусловно, это самое радостное и долгожданное событие, особенно если покупка новостройка производилась на этапе котлована. 

Однако, эта заключительная процедура заслуживает особого внимания покупателя, поэтому не стоит позволять эйфории одерживать верх над разумом. 

Приемка квартиры от застройщика

Механизм передачи квартиры от застройщика покупателю четко прописан в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004. После окончания строительства жилого дома застройщик выполняет следующие действия: 

1. Получает разрешение на эксплуатацию дома;
2. Отправляет дольщикам уведомление, в котором сообщает свою готовность передать объект. Причем данное уведомление не должно быть электронным, например по e-mail. Телефонный звонок или sms также не считаются. Застройщик обязан отправить официальное письмо с описью вложения или вручить уведомление о готовности передачи квартиры лично под расписку.

Получив уведомление у дольщика есть некоторое время на принятие квартиры, в частности:

• 7 дней, чтобы каким-либо образом откликнуться на полученное от застройщика уведомление. Например, позвонить и записаться на приемку.
• для того, чтобы принять квартиру, дольщику выделяется 2 месяца. Спустя это время, в случае неявки покупателя, застройщик вправе подписать акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке. Поэтому, претензии по поводу недочетов объекта застройщику предъявить будет сложнее.

Как подготовиться к приемке квартиры

Накануне осмотра квартиры необходимо еще раз перечитать договор долевого участия и проектную декларацию. В этих документах обозначены:

• материалы, используемые при возведении дома;
• отделка стен, пола и потолка;
• из чего изготовлены двери;
• производитель окон;
• что включает дворовая территория.

Совершенно очевидно, что принимаемая новостройка должна соответствовать всем пунктам, прописанным в проектной декларации, включая и жилое помещение, и подъездную группу, и придомовую территорию.

Кроме этого, нужно просмотреть и взять с собой план квартиры, который включен в ДДУ как приложение. При приемке жилья необходимо проверить наличие всех перегородок по плану квартиры, так как в случае их отсутствия увеличивается площадь помещения, за которую придется доплатить. Кроме этого нужно проверить соответствие плану мокрых зон в квартире.

Что взять с собой?

1. Документы. Помимо договора с планом квартиры, необходим будет паспорт, а также иная документация об оплате жилья или кредитный договор.
2. Листы бумаги, блокнот для записей, ручка.
3. Небольшой электроприбор, например зарядку телефона, для проверки работы розеток.
4. Фонарик.
5. Лампочку для проверки патронов.
6. Рулетку для замера площади, в идеале лазерный дальномер.
7. Уровень, с помощью которого проверяют выравнивание стен и пола.
8. Бахилы, сменную одежду по желанию.

На что обращать внимание при приемке квартиры?

По статистике самые частые дефекты, возникающие при строительстве, связаны с:

• нарушением строительных технологий в углах, на стыках, вызывающих промерзание стен – в 94% случаев
• отклонением стен, нарушением стяжки – в 92% случаев
• несоответствием площади квартиры, заявленной в ДДУ – в 89% случаев
• отслоением штукатурки – в 52% случаев
• нарушениями по инженерным системам – в 42% случаев.

Поэтому, принимая квартиру, нужно максимально внимательно проверять следующее:

1. Входная дверь. Необходимо проверить работу замков, легкость открытия-закрытия, целостность ручки и уплотнительных резинок, нет ли механических повреждений на полотне двери.
2. Пол. В квартире с получистовой отделкой нужно проверить насколько качественно сделана стяжка, она должна быть ровной, без пустот, наплывов и трещин. Как правило, дефекты стяжки чувствуются при ходьбе. Если слышен хруст или другой подозрительный звук, значит работа была проведена с нарушениями. В квартирах с готовым ремонтом необходимо проверить качество укладки ламината или целостность линолеума, пол не должен скрипеть. Кроме этого важна правильная установка порожков и напольных плинтусов.
3. Стены. Здесь также все зависит от отделки. Если квартира сдается в чистовой отделке, то проверить можно только целостность наклеенных обоев. В получистовой квартире необходимо проверить, нет ли пустот в штукатурке, а также насколько хорошо выровнены стены. Черновая отделка включает голые стены из кирпича или другого материала, поэтому здесь можно проверить лишь отсутствие трещин и влаги. Кроме визуального осмотра необходима проверка уровнем для того, чтобы определить насколько стена ровная.
4. Потолок. В процессе приемки проверяются видимые дефекты. Поверхность потолка должна быть ровной, без пустот и трещин.
5. Сантехника и состояние ванной комнаты. Все смесители следует проверить на предмет подтеков, работа кранов и напор воды также проверяются на приемке квартиры. Если отделка включает унитаз и ванну, необходимо проверить их на предмет трещин и сколов. К этому пункту стоит подойти внимательно, так как сантехника не включена в гарантию. Также нужно проверить ванну на предмет заземления.
6. Окна. Один из самых частых дефектов – царапины и трещины на стеклах или рамах. Второй важный момент при проверке – качество установки. Если из стыков дует или веет холодом, это дефект, который должен быть устранен застройщиком.  Принимая квартиру летом, можно попробовать протестировать окна, положив между стыками лист бумаги и закрыв створки. Если лист с легкостью вынимается, скорее всего, из этого окна будет дуть. Кроме этого необходимо проверить функционирование оконной фурнитуры, все замки должны плавно работать, положения режимов должны легко регулироваться ручкой. Проверить, не перекошен ли подоконник можно с помощью уровня.
7. Межкомнатные двери. Если их установка предусмотрена, необходимо проверить соответствие полотна дверному проему. Двери должны свободно закрываться и открываться. При правильной установке дверь остается в том положении, котором была оставлена, без движения.
8. Вентиляция. Проверить ее работу можно при помощи листа бумаги, приложив к отверстию вентиляционной шахты. Если лист прилипает и не падает, вентиляция работает.
9. Электрообеспечение. Необходимо проверить установку розеток и выключателей. Их работу можно протестировать подключив любой предмет питания, например, зарядку для телефона. Кроме этого, можно проверить функционал освещения, использовав лампочку для патронов.

Проверка площади помещения.

Данный вид проверки вынесен отдельным пунктом, так как несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и фактически сдающейся застройщиком, приводит к дополнительным тратам дольщика. Поэтому принимая квартиру, стоит внимательно измерить ее площадь. 

При проверке площади можно использовать рулетку, однако, ее показатели не всегда достоверны вследствие провисания. Поэтому, желательнее обмер помещения производить лазерным дальномером, который дает минимальную погрешность. 

Следует знать, что нередки ситуации, когда фактическое увеличение площади не подтверждается. А так как оплата дополнительных метров ложится на собственника, стоит проверить расчет, предоставленный застройщиком. Если самостоятельное измерение площади по каким-то причинам невозможно, например отсутствие опыта или специальных приборов, разумнее обратиться к независимым организациям, которые оказывают данную услугу. Специалист предоставит документ с расчетом, который можно предъявить застройщику в случае, если по результатам фактическая площадь соответствует указанной в договоре. 

Тепловизор 

Один из самых распространенных дефектов, встречаемый в современных новостройках - промерзание конструкции. Данный недостаток делает невозможным комфортное проживание в квартире, так как в помещении возникают сквозняки, не поддерживается необходимая температура. Кроме этого, на промерзающей стене образуется плесень, что вредит здоровью жильцов. 

Этот дефект может возникать из-за несоблюдения строительных технологий, а также при неравномерной усадке дома.

Проверить квартиру на предмет промерзания можно с помощью специального прибора – тепловизора, который измеряет температуру поверхности бесконтактным способом.

Тепловизором можно проверить скрытые щели в стенах, которые образуются при некачественной укладке блоков строителями. Также промерзание может возникать, если есть зазор при укладке утеплителя. 

Кроме этого, прибор покажет трубы отопления под стяжкой пола, а в квартирах на верхних этажах можно определить места возможных протечек крыши.

С помощью тепловизора можно проверить и дефекты установки окон, которые также влияют на теплопроводность квартиры. Прибор показывает места некачественного заполнения пеной в монтажном шве, что приводит к последующей плесени на откосах и сквознякам.

Также при помощи тепловизора можно обнаружить мелкие трещины в оконных рамах, которые возникают при неправильном монтаже. Такие рамы застройщик должен заменить.

Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?

 Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации. 

Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.

Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен. 

Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.

 Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.

Порядок действий при обнаружении недостатков

Обнаруженные недостатки составляются списком и оформляются в виде дефектной ведомости. Документ изготавливается в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами. 

Срок устранения недостатков, которые отводятся застройщику, обычно составляет 45 дней. Если по прошествию полутора месяцев дефекты не были устранены, на имя строительной организации отправляется претензия. В случае отсутствия реагирования застройщика, по истечении 10 дней, можно обратиться с иском в суд.

Но, как показывает практика, дефекты устраняются застройщиком в досудебном порядке. После этого этапа назначается дата для повторной процедуры приемки квартиры.

Второй вариант, согласно которому можно действовать, это исправление недостатков собственными силами с последующим предъявление счета застройщику. Этот способ может стать удобнее для собственника, так как контролировать качественное устранение дефектов он будет лично. Кроме этого, самостоятельное исправление недостатков, возможно, займет меньше времени, чем ожидание работы застройщика.

Следует отметить, что в дефектную ведомость вносятся недостатки только внутри квартиры, претензии по состоянию подъездной группы или дворового пространства оформляются в отдельном документе.

Подписывать ли акт приемки квартиры

Если в процессе приемки квартиры не было выявлено дефектов либо они незначительны и устраивают собственника, можно подписать акт приема-передачи и готовиться к переезду.

В случае серьезных нарушений строительных технологий, обнаружения недостатков, влияющих на комфортное проживание, дольщик может отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения недостатков.

Очевидно, что подписание акта-приема передачи до приемки или задним число неразумно. Необходимо понимать, что ставя свою подпись в этом документе, собственник соглашается принять квартиру в данном виде и не имеет претензий к качеству строительства.

Гарантия на первичное жилье

Следует знать, что законодательством РФ предусмотрен 5 лет гарантии на новый объект строительства. Это означает, что серьезные дефекты здания, которые не были обнаружены в процессе приемки квартиры, должны быть устранены строительной компанией. Кроме этого, подобный гарантийный срок в 3 года предусмотрен и на технологическое и инженерное оборудование.

В соответствии со статьей № 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если во время гарантийного срока будут обнаружены дефекты, делающие проживание в данной квартире невозможным, покупатель может потребовать с застройщика:

1. устранения недостатков в разумный срок за счет строительной организации;
2. уменьшение цены договора на сумму несоответствия приобретенного жилья договору;
3. возмещения денежных средств, потраченных самостоятельно на устранение дефектов.

Более того, если устранение существенных дефектов невозможно либо застройщик не исправляет нарушение в разумный срок, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать вернуть сумму стоимости квартиры плюс проценты за пользование денежными средствами. 

При отказе застройщика исправлять нарушения, которые выявились в ходе эксплуатации объекта, дольщик может обратиться в суд с иском.

Следует отметить, дефекты, доказанные застройщиком как нормальный износ в процессе пользования жильем или как нарушение требований по эксплуатации, исправляться не будут. Кроме этого в ст 7. п.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обозначены иные условия, за которые застройщик ответственности не несет.